Méthodologie

D'où viennent les prix affichés sur ce site

La source

Tous les prix publiés ici proviennent de DVF (Demandes de valeurs foncières), la base ouverte par l'État qui recense les mutations immobilières enregistrées par les services fiscaux à partir des actes notariés. Nous utilisons la version géolocalisée publiée sur files.data.gouv.fr/geo-dvf, millésime 2024, fichiers par commune du département 31.

La liste des 586 communes de Haute-Garonne utilisée par le formulaire vient de geo.api.gouv.fr.

Les filtres appliqués

  • Seules les mutations de nature « Vente » sont retenues : les adjudications, échanges et expropriations sont écartés.
  • Seuls les locaux de type Appartement et Maison sont traités, séparément. Les locaux commerciaux et industriels sont exclus.
  • La surface réelle bâtie doit dépasser 8 m², ce qui élimine les caves, boxes et dépendances enregistrées comme locaux.
  • La valeur foncière doit dépasser 10 000 €, ce qui élimine les cessions symboliques et les erreurs de saisie.

Le calcul

Pour chaque vente retenue, on calcule le prix au m² en divisant la valeur foncière par la surface réelle bâtie. On prend ensuite la médiane de ces prix au m², par commune et par type de bien.

La médiane est préférée à la moyenne : elle correspond au prix qui sépare les ventes en deux moitiés égales, et n'est pas tirée vers le haut par quelques transactions exceptionnelles. Sur un marché communal où une seule villa peut peser lourd, c'est la mesure la plus honnête.

L'évolution affichée sur les pages communes compare la médiane 2024 à celle de 2023, calculée exactement de la même façon. Au total, 10 715 ventes de 2024 sont analysées sur les 12 communes détaillées.

Les limites, assumées

  • DVF a un décalage. Les ventes sont publiées plusieurs mois après la signature. Les chiffres décrivent un marché passé, pas le marché du jour.
  • Une médiane communale n'est pas une estimation. Elle ignore le quartier, l'étage, l'exposition, l'état, les travaux et le diagnostic énergétique — qui font couramment varier un prix de plus de 20 %.
  • Le nombre de ventes compte. Sur une commune où un type de bien se vend peu, la médiane est instable. Le nombre de transactions est affiché à côté de chaque prix précisément pour que vous puissiez en juger.
  • Une ligne DVF n'est pas toujours une maison entière. Les ventes multi-lots peuvent introduire du bruit, que les filtres ci-dessus limitent sans le supprimer totalement.

Reproductibilité

Les chiffres sont recalculés par un script avant chaque mise en production, et un contrôle automatique bloque la génération si le calcul dévie de plus de 5 % sur une commune de référence. Aucun chiffre n'est saisi à la main sur ce site.

Photographies

Les photographies de ce site sont des illustrations sous licence Unsplash. Ce ne sont pas des biens en vente, ni des biens que nous avons estimés : nous n'utilisons jamais la photo d'un bien réel dont nous ne détenons pas les droits. Crédits :

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